As-Built Drawing Bangunan untuk Pendaftaran Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam Sistem Kadaster 3-Dimensi

1 Pendahuluan

Berdasarkan ketentuan dalam UU No. 16 Tahun 1985, rumah susun diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang dibagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun veritikal dan merupakan satuan satuan yang masingmasing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dalam rumah susun terdapat Satuan Rumah Susun (SRS) yang dapat dimiliki secara terpisah dan ada pula pemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Semua itu merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan pemilikan SRS.

Konsep hunian telah diperkenalkan di Indonesia sejak tahun 1985 melalui pengesahan Undang-Undang tentang Rumah Susun (UURS). Adanya aturan dalam undang-undang tersebut mengakibatkan meningkatnya pembangunan rumah susun dengan cepat dan hal tersebut harus diimbangi dengan pemberian jaminan kepastian hukum atas kepemilikan rumah susun bagi masyarakat. Di dalam persyaratannya UURS dan Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, menjelaskan bahwa penyelenggara pembangunan wajib meminta pengesahan pertelaan melalui Badan Pertanahan Nasional kepada Pemerintah Daerah, namun di dalam peraturan tersebut tidak menyebutkan kegiatan pengukuran lapangan untuk keperluan pendaftaran haknya. Berdasarkan peraturan yang tersebut, hal ini ditafsirkan bahwa penerbitan sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS) berdasarkan gambar pertelaan yang berasal dari gambar rencana rumah susun. Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara, atau Hak Pengelolaan sesuai dengan peraturan perundangundangan yang berlaku. Selain itu, pembangunan rumah susun harus memenuhi beberapa persyaratan teknis dan administratif yang ditetapkan dalam PP No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun yang mengatur tentang ruang, struktur, komponen dan bahan bangunan, satuan rumah susun, bagian dan benda bersama, kepadatan dan tata letak bangunan, dan prasarana/fasilitas lingkungan. Persyaratan administratif, berupa Ijin Lokasi dan Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah, Ijin Mendirikan Bangunan, Ijin Layak Huni, dan sertifikat tanahnya.

Sistem kadaster di Indonesia masih menggunakan pendekatan 2D dalam pendaftaran tanah dan rumah susun. Pendaftaran tanah (Land Registration), yang merupakan bagian dari kadaster, adalah kegiatan pencatatan data fisik dan data yuridis yang dibuat dalam bentuk peta dan daftar bidang-bidang tanah tertentu, yang dilaksanakan secara objektif dan itikad baik oleh pelaksana administrasi negara dengan tujuan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar, untuk menyediakan informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah didaftar.

Penetapan batas yang merupakan bagian kegiatan pendaftaran tanah merupakan dasar dari pengumpulan data fisik kadaster. Penetapan batas yang selama ini dilakukan pada kegiatan pendaftaran HMASRS berdasarkan pertelaan yang berisi gambar serta uraiannya dimana didalamnya berisi tentang batas setiap satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Denah pada sertifikat HMASRS digambarkan berdasarkan informasi gambar rencana yang memuat denah dan potongan serta batas vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun. Pada kenyataannya, tidak semua pembangunan rumah susun

sesuai dengan gambar rencana. Ketidaksesuaian tersebut menimbulkan masalah pada kepastian hukum bagi pemilik sertifikat HMASRS sebagai alat bukti hak, karena informasi tentang bentuk dan luas bangunannya tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya di lapangan. Selain itu, kegiatan pendaftaran tanah terhadap HMASRS dan pembuatan peta kadaster masih menggunakan sistem dua dimensi (2D), dimana data spasial yang disajikan masih berupa peta 2D, sehingga visualisasi dari lokasi bangunan rumah susun hanya berupa bidang tanah dan denah bangunan yang berasal dari gambar rencana.

Definisi kadaster menurut Federation International de Geometres (FIG) tahun 1995, adalah sebagai berikut: "Cadastre is normally a parcel based, and up to date land information system containing a record of interest in land (e.g rights, restriction and responsibilities). It usually includes a geometric description of land parcel linked to other record describing the nature of the interest. The ownership or control of these interest, and often the value of the parcel and its improvements." Konsep Kadaster tiga dimensi (Stoter, 2004) mendefinisikan kadaster sebagai pencatatan yang tidak hanya pada persil tanah, akan tetapi dipakai pula untuk unit properti tiga dimensi (3D). Dengan perkembangan ilmu kadaster, model konsep kadaster 3D ini dapat diterapkan di Indonesia untuk kepentingan pendaftaran tanah terhadap HMASRS (Hendriatiningsih, et al., 2006). Metode Hybrid Cadastre adalah metode yang mempresentasikan 3D dengan menggabungkan pendaftaran properti 3D dan sistem kadaster 2D. Model konsep kadaster 3D metode Hybrid Cadastre dengan alternatif registration of physical adalah metode yang sesuai untuk dipergunakan di Indonesia pada saat ini (Hendriatiningsih et al., 2007).

Untuk pendaftaran HMASRS dalam sistem kadaster 3D, dibutuhkan gambar objek bangunan dalam sistem 3D yang sesuai dengan kondisi sebenarnya di lapangan, untuk menjamin kepastian hukum dalam hal letak, batas, bentuk, dan luas bangunan atas satuan rumah susun. Oleh karena itu, perlu dilakukan asbuilt survey untuk mendapatkan gambar yang sesuai dengan bangunan di lapangan agar dalam pembuatan sertifikat HAMSRS memiliki jaminan hukum.

2 Peta Lokasi dan Bangunan Satuan Rumah

Survey pemetaan ini dilakukan terhadap objek bangunan rumah susun Apartement Hampton's Park yang lokasinya terletak di Kelurahan Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak, Kotamadya Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta dengan luas tanah sekitar 18.550 m². Pembangunan rumah susun ini merupakan bentuk bangunan rumah susun hunian dan bukan hunian yang terdiri dari empat bangunan rumah susun dengan jumlah lantai sebagai berikut; Tower A 24 lantai; Tower B 24 lantai, Tower C 24 lantai, dan Tower D 12 lantai. Secara keseluruhan apartemen tersebut memiliki 779 unit satuan rumah susun hunian dan 77 unit satuan rumah susun bukan hunian. Lokasi dan tata letak bangunan dapat dilihat seperti pada Gambar 1 sebagai berikut,

(Sumber: www.hamptons-park.com, 2010)

(Sumber: Wahyu H. et al., 2010)

Gambar 1 Lokasi dan bangunan.

Apartemen Hampton's Park selesai dibangun pada awal tahun 2010. Bangunan tersebut didirikan di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB) yang penggunaannya berlaku sampai tanggal 28 Mei 2026. Data yang dikumpulkan berupa gambar rencana bangunan Apartemen Hampton's Park dalam format digital yang diperoleh dari pemilik proyek (Wahyu H. et al., 2010).

Data digital peta pendaftaran skala 1:1000 dengan sistem koordinat Transverse Mercator 3° (TM3°) dalam format dwg pada lokasi Kelurahan Cilandak Barat, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan diperoleh dari Kantor Pertanahan Kota Jakarta Selatan.

Untuk membandingkan bentuk, luas satuan rumah susun, diambil beberapa sampel satuan rumah susun pada tiga tower yaitu Tower A, Tower B, dan Tower C seperti pada Tabel 1 sebagai berikut (Wahyu H et al. 2010),

Tabel 1 Sampel satuan rumah susun.

Pemetaan situasi lokasi rumah susun dilakukan dengan menggunakan alat ukur Electronic Total Station dengan membuat kerangka dasar pemetaan berupa poligon tertutup. Titik awal pemetaan adalah titik A1 yang didefinisikan dalam sistem koordinat lokal (1000, 1000) dan azimuth awal dari titik A1 ke titik A2 ditetapkan sebesar 0°. Bentuk polygon seperti yang tergambar pada Gambar 2 berikut,

Gambar 2 Kerangka dasar pemetaan poligon (Wahyu H. et al., 2010).

Pada titik-titik kerangka dasar poligon dilakukan pengukuran sudut dan jarak untuk mendapatkan koordinat titik-titik poligon tersebut. Koordinat titik detail situasi menggunakan sistem koordinat lokal. Untuk mendapatkan koordinat dalam sistem koordinat nasional, yaitu sistem koordinat proyeksi Transverse Mercator 3° (TM3°), dilakukan hitungan transformasi sebangun yang mempertahankan jarak dan luas.

Untuk melakukan transformasi koordinat dibutuhkan parameter transformasi dengan menggunakan titik sekutu, yaitu titik-titik yang memiliki koordinat dalam kedua sistem tersebut. Titik-titik sekutu tersebar di sepanjang batas bidang tanah. Dengan menggunakan 8 buah titik sekutu, diperoleh hasil hitungan parameter transformasi yang selanjutnya dipergunakan untuk menghitung koordinat titik-titik bidang tanah dan titik detail bangunan atas SRS sehingga semua titik-titik yang diukur berada dalam satu sistem koordinat proyeksi TM3°.

Pengukuran tinggi lantai setiap satuan rumah susun dilakukan dengan menentukan jarak secara vertikal antara permukaan lantai. Oleh karena Kantor Pertanahan belum menggunakan acuan untuk sistem tinggi, maka sebagai acuan tinggi awal (z=0) dipakai lantai dasar (ground floor). Tinggi ruangan atas satuan rumah susun dilakukan pengukuran jarak antara permukaan lantai dengan permukaan plafond secara vertikal. Pengukuran dilakukan dengan menggunakan alat distometer.

Untuk mendapatkan bentuk geometri SRS, dilakukan pengukuran penentuan posisi titik-titik batas atas SRS dengan metode trilaterasi, yaitu pengukuran jarak sisi (dinding) ruangan dengan jarak diagonal ruangan menggunakan pita ukur.

Penggabungan antara data planimetris (x,y) dengan data hasil ukuran tinggi lantai (z) di lapangan dapat menghasilkan koordinat titik obyek dalam sistem tiga dimensi (3D) yang sesuai dengan kondisi di lapangan. Data pengukuran diolah untuk mendapatkan koordinat titik detail dan bidang tanah, yang selanjutnya koordinat titik ditransformasikan ke dalam satu sistem koordinat proyeksi, yaitu sistem koordinat proyeksi Transverse Mercator 3° (TM3°). Untuk menyajikan batas-batas atas satuan rumah susun secara visual, koordinat titik batas dihubungkan dengan menggunakan polyline pada AutoCAD sehingga diperoleh batas-batas lantai ruang. Kemudian dibentuk data spasial rumah susun berdasarkan batas ruang atas satuan rumah susun. Gambar objek Satuan Rumah Susun (SRS) dalam sistem 2D dan 3D telihat seperti pada Gambar 3 sebagai berikut (Wahyu H. et al., 2010),

Gambar 3 Objek HMASRS dalam 2D dan 3D.

Visualisasi satuan rumah susun dalam 2D dipergunakan sebagai dasar untuk pembuatan gambar denah pada sertifikat HMASRS, sehingga dapat memberikan kepastian mengenai hak perorangan. Informasi luas dipergunakan untuk menentukan kepemilikan, baik perorangan maupun bersama. Sedangkan visualisasi dalam 3D dapat memberikan informasi mengenai bentuk geometri atas satuan rumah susun.

Kepemilikan SRS dibatasi oleh dinding, permukaan bagian dalam dari dinding pemisah, permukaan bagian bawah dari langit-langit struktur, permukaan bagian atas dari lantai struktur. Dalam kegiatan pendaftaran tanah, batas-batas ruang tersebut ditegaskan melalui penetapan batas ruang. Informasi spasial yang dihasilkan dari kegiatan penetapan batas ruang dapat divisualisasikan secara 3D pada peta kadaster melalui akuisisi dan pengolahan data seperti pada Gambar 4 sebagai berikut,

Gambar 4 Batas-batas atas SRS.

Koordinat titik-titik detail bangunan dalam sistem 3D dapat dipakai untuk memvisualisasikan objek bangunan dengan menggunakan perangkat lunak AutoCAD 3D seperti pada Gambar 5 berikut ini (Wahyu H. et al., 2010).

Gambar 5 Visualisasi objek HMASRS dalam 3D.

3 Analisis dan Pembahasan

Kualitas titik planimetrik dilakukan dengan menggunakan analisa RMSe (Root Mean Square Error) dari gambar rencana, dimana nilai koordinat titik-titik batas SRS hasil as-built survey dari 7 unit bangunan SRS dianggap sebagai nilai yang benar. Menurut petunjuk teknis pelaksanaan pada PMNA/KBPN No.3 Tahun 1997 menyatakan bahwa ketelitian planimetrik (RMSe) harus lebih kecil dari 0,1 mm pada skala peta. Artinya, pada skala 1:100 ketelitian planimetrik harus lebih kecil dari 0.010 m, pada skala 1:250 harus memiliki ketelitian yang lebih kecil dari 0.025 m, dan pada skala 1:500 harus memiliki ketelitian yang lebih kecil dari 0.050 m. Pengujian dilakukan dengan menggunakan titik-titik batas SRS sebanyak 7 unit SRS. Hasilnya diperoleh seperti pada Tabel 2 sebagai berikut.

Pada Tabel 2, dapat dilihat bahwa ketelitian titik-titik batas SRS sangat beragam. RMSe terkecil 0.031 m pada bangunan atas SRS TC 9E dan RMSe terbesar 0.080 m pada bangunan atas SRS TA 28B. Rata-rata RMSe untuk seluruh bangunan atas SRS adalah 0.064 m. Pada gambar rencana, ketelitian planimetrik untuk skala 1:100, 1:250, dan sebagian besar pada skala 1:500 tidak memenuhi syarat, sehingga dapat disimpulkan bahwa bangunan atas SRS pada gambar rencana tidak memenuhi standar ketelitian planimetrik dari BPN untuk skala 1:100, 1:250 dan skala 1:500 (Wahyu et al., 2010).

Untuk menganalisis selisih jarak pada gambar rencana dengan jarak hasil asbuilt survey dilakukan dengan menggunakan uji-t berpasangan (paired sample t-test). Uji-t berpasangan adalah metode pengujian hipotesis dimana data yang digunakan tidak bebas dan ditandai dengan adanya hubungan nilai pada setiap sampel yang sama (berpasangan) dan diperoleh hasilnya bahwa semua nilai thitung ditolak, sehingga dapat disimpulkan bahwa di seluruh SRS terdapat perbedaan yang signifikan antara jarak hasil as-built survey dengan jarak pada gambar rencana seperti pada Tabel 3 berikut (Wahyu et al., 2010).

Tabel 3 Nilai RMSe dan hasil uji-t selisih jarak horizontal.

Ketelitian jarak horisontal pada bangunan atas SRS diperoleh nilai RMSe terkecil 0.031 m pada bangunan atas SRS TC 9E dan RMSe terbesar adalah 0.083 m pada bangunan atas SRS TA 28B. Rata-rata RMSe untuk seluruh bangunan atas SRS adalah 0.063 m.

Ketelitian jarak vertikal yang merupakan beda tinggi antara lantai dengan langit-langit pada SRS, diperoleh RMSe terkecil 0.009 m pada SRS TB 7H dan RMSe terbesar adalah 0.018 m pada SRS TA 20C. Rata-rata RMSe untuk semua satuan rumah susun adalah 0.012 m seperti terdata pada Tabel 4 berikut (Wahyu et al., 2010),

Tabel 4 Nilai RMSe beda tinggi.

Demikian pula untuk hitungan luas bangunan atas SRS pada gambar rencana tidak memenuhi standar toleransi luas yang diberikan oleh BPN, baik pada skala1:100, skala 1:250, maupun pada skala 1:500. Perhitungan selisih luas dalam persentase, terdapat perbedaan luas bangunan hasil as-built survey dengan luas bangunan pada gambar rencana antara 0.125% sampai dengan 0.938%, dan rata-rata perbedaan luas adalah 0.441%. Persentase perbedaan luas

bangunan SRS tidak melebihi nilai standar toleransi yang ditetapkan yaitu sebesar 5% dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Hasil hitungan selisih luas SRS antara luas bangunan SRS pada gambar rencana dan dari hasil as-built survey seperti pada Tabel 5 sebagai berikut (Wahyu, et al., 2010),

Tabel 5 Selisih luas antara Gambar rencana dan As-built drawing.

Dari hasil kajian ini, diperoleh bahwa ketelitian planimetrik, ketelitian jarak, dan ketelitian luas pada gambar rencana tidak sesuai dengan ketelitian as-built drawing bangunan hasil as-built survey yang menggunakan standar toleransi yang ditetapkan oleh BPN. Berdasarkan peraturan, dinyatakan bahwa penetapan batas bangunan atas SRS dilakukan pada gambar rencana, akan tetapi pada kenyataannya secara teknis, mengenai posisi, bentuk, dan batas obyek HMASRS pada gambar rencana tidak sesuai as-built drawing. Untuk memberikan kepastian hukum, kegiatan pendaftaran HMASRS dalam hal penetapan batas harus melakukan as-built survey sehingga diperoleh as-built drawing yang nantinya digunakan sebagai acuan untuk pemberian hak terhadap objek HMASRS. Oleh karena bangunan atas SRS merupakan obyek 3D, maka dalam pelaksanaan penetapan batasnya harus ditentukan batas-batas haknya secara horisontal dan vertikal.

Metode Hybrid Cadastre adalah metode yang mempresentasikan 3D dengan menggabungkan pendaftaran properti 3D dan sistem kadaster 2D. Dari hasil penelitian (Hendriatiningsih et al., 2007), metode yang sesuai untuk dipergunakan di Indonesia pada saat ini adalah model konsep kadaster 3D metode Hybrid Cadastre dengan alternatif registration of physical, sebab bentuk penguasaan unit SRS berupa satuan ruang yang menggunakan persil dalam sistem 2D pada pendaftaran haknya. Oleh karena itu, obyek HMASRS dapat diintegrasikan dengan peta pendaftaran yang ada yaitu dalam sistem 2D, sehingga dapat menghasilkan peta pendaftaran dalam sistem 2.5 dimensi (2.5D). Peta pendaftaran dalam sistem 2.5D mempunyai kelebihan, yaitu selain dapat menyajikan informasi obyek HMASRS dalam sistem 3D tetap dapat memberikan informasi mengenai batas, luas, dan posisi untuk keperluan legalitas terhadap obyek HMASRS dan bidang persil dalam sistem 2D.

4 Penutup

Dari hasil analisa dan pembahasan, dapat disimpulkan bahwa:

Beberapa bentuk dan luas bangunan atas SRS pada gambar rencana tidak sesuai dengan bentuk dan luas bangunan atas SRS pada as-built drawing bangunan hasil as-built survey.

2. Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun dalam hal

pembuatan sertifikat HMASRS, perlu ditinjau kembali.

3. Pada proses pembuatan sertifikat HMASRS diperlukan as-built drawing bangunan atas SRS dalam sistem 3D, karena akan memberikan informasi tentang letak/posisi, batas, bentuk dan luas yang sesuai dengan kondisi sebenarnya sehingga dapat memberikan jaminan kepastian hukum.

5 Daftar Pustaka

[1] Hendriatiningsih S., Iwan Kurniawan, Marihot P. Siahaan, 3D Cadastre of Property Strata Title for Taxation Purpose: A case Study of Bandung, Electronic Centre Building, North Bandung, International Symposium & Exhibition on Geoinformation 2006 (ISG 2006) Subang Jaya, Selangor, Malaysia, 2006.

[2] Hendriatiningsih S., Soemarto I., Leksono B. E., Kurniawan I., Dewi N. K., Soegito N., Identification of 3-Dimensional Cadastre Model for Indonesian Purpose, FIG Working Week, TS2A-Standardisation

Approaches in Land Administration, Hongkong, 2007.

[3] Hendriatiningsih S., Survey Pemetaan Bangunan Rumah Susun untuk Pendaftaran Hak Milik dalam Sistem Kadaster 3 Dimensi, Forum Ilmiah Tahunan 2010 - Seminar Nasional - Workshop, Pekanbaru, 2010

• [4] Wahyu H., Hendriatiningsih S., Didik Wihardi, Kajian Penetapan Batas Ruang dalam kegiatan Pendaftaran Tanah untuk Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, KK Surveying dan Kadaster, Program Studi Geodesi dan Geomatika Bidang Pengutamaan Magister Administrasi Pertanahan, Fakultas Ilmu dan Teknologi Kebumian, Institut Teknologi Bandung, 2010.
• [5] Stoter, J.E., 3D Cadastre, NCG Netherlands Geodetic Commission, Netherlands, 2004.
• [6] Republik Indonesia, Undang Undang No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Lembaran Negara RI Tahun 1985, No.75. Tambahan Lembaran Negara RI Nomor 2043, Sekretariat Negara, Jakarta, 1985.
• [7] Republik Indonesia, Undang Undang No.4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Lembaran Negara RI Tahun 1988, No.7. Tambahan Lembaran Negara RI Nomor 3372, Sekretariat Negara, Jakarta, 1988.
• [8] Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Lembaran Negara RI Tahun 1997, No.59, Sekretariat Negara, Jakarta, 1997.
• [9] Republik Indonesia, Peraturan KaBPN No.3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Kepala Badan Pertanahan Nasional, Jakarta, 1997.